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永安市经济适用住房管理实施细则
时间:2014-7-24 15:34:49  来源:  作者:永安市房管局  点击:7439  【关闭】
 
 
 
 

  为规范我市经济适用住房的建设、申购、销售、交易和管理,根据《永安市经济适用住房管理规定》(永政文﹝2009﹞47号),制定本实施细则。

  一、经济适用住房的建设管理

  (一)新增建设用地建设经济适用住房

  根据永安市住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求,经批准以新增建设用地进行经济适用住房建设的,通过项目法人招标方式确定具有相应资质的房地产开发企业或由市政府确定具有相应资质的国有或其它房地产开发企业作为项目法人组织建设经济适用住房。

  具体工作流程:

  1、经批准以新增建设用地进行经济适用住房建设的项目,由市土地收购储备中心负责土地收储工作,所需费用经市国土资源局、市财政局审核后列入项目土地成本。

  2、市城乡规划局确定项目的规划设计条件,市国土资源局确定新增建设用地的取得成本。

  3、由市政府指定相关部门负责组织,通过项目法人招标方式确定房地产开发企业或由市政府确定具有相应资质的国有或其它房地产开发企业作为项目法人组织建设经济适用住房。

  4、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。

  5、项目法人进行工程发包前,其工程发包控制价报请市物价局会同市住房保障与房地产管理局核定,最终招标结果报市物价局、市住房保障与房地产管理局备案。房源公示前,由项目法人向市物价局、市住房保障与房地产管理局申请核定该项目经济适用住房的基准价格。

  6、房源公示后,由销售单位在市住房保障与房地产管理局的指导下组织报名。项目法人办理预售许可证后,由销售单位组织销售。

  7、项目法人与购房人签订合同,收取的购房款按规定管理、结算,配套商业用房按规定处置。

  8、房屋交付使用后,由项目法人统一申请办理权属登记。

  (二)经营性房地产项目中配套建设经济适用住房

  根据永安市住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求,经批准在经营性房地产项目中配建经济适用住房的,在公开出让项目用地时,将配建经济适用住房的建设规模、用地面积、总套数、套型面积、建设标准以及建成后的移交或回购方式等内容,列入国有土地使用权出让公告和国有土地使用权出让合同。竞标取得国有土地使用权的房地产开发企业作为项目法人,按合同约定组织经济适用住房建设。

  具体工作流程:

  1、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。

  2、房源公示前,项目法人向市物价局、市住房保障与房地产管理局申请核定该项目经济适用住房的基准价格。

  3、项目法人在取得预售许可证后,组织销售。

  4、项目法人与购房人签订合同,收取的购房款按规定管理、结算。

  5、房屋交付使用后,由项目法人统一申请办理权属登记。

  二、经济适用住房销售管理

  (一)根据我市经济发展水平、住房状况、人口及土地供应等因素,经济适用住房申购户享受基准价格建筑面积标准为多层住宅63平方米,带电梯的其它高层住宅68平方米。

  (二)办理经济适用住房权属登记,登记部门应当记载"经济适用住房"、"行政划拨用地"、"核准优惠购房面积"等事项。

  (三)申购条件及家庭人口计算标准

  1、申请人具有本市范围内的城镇居民(含乡镇)常住户口,并满一年;或进城务工经劳动和社会保障局确认参加养老保险和失业保险一年以上的农民工。

  2、申请人家庭人均年收入不高于我市上年度城镇居民人均可支配收入的70%。

  3、申请人家庭财产符合政府公布的有关标准。

  4、申请人自有住房人均建筑面积在15平方米以下(含15平方米)。

  5、2005年后(含2005年),申购人(夫妇)任何一方在住房二级市场中有房产交易行为的视为有自有住房。

  6、未婚申请人符合本条1-4款,且男年满30周岁、女年满28周岁。

  7、申请人家庭人口计算标准

  (1)申请人、配偶及其未满18周岁子女(离异家庭未满18周岁子女须经离婚协议约定或法院判决、调解孩子归本人抚养)计入家庭人口。

  (2)已婚未生育按三口人计算。

  (四)评分标准(本项所有计分时间计算截止至房源公示日 )

  1、自有住房人均建筑面积(本项满分60分)

  (1)无房户,计60分;

  (2)自有住房人均建筑面积每递增1平方米,分值依次递减2分。

  2、户籍时间(本项满分25分)

  按申购人及共同申购人的户籍登记时间为准,每人每年计1分。超过半年不满一年的计1分;6个月以内计0.5分(含6个月)。

  3、婚姻状况(本项满分15分)

  已婚申请人:从婚姻登记之日起,每年计1分,超过6个月不满一年计1分,6个月以内计0.5分(含6个月)。

  离异(丧偶)再婚申请人:无子女再婚,婚龄从最后一次婚姻登记开始计算;有子女再婚,婚龄可从第一个孩子出生时间开始计算(须经离婚协议约定或法院判决、调解孩子归本人抚养)。

  离异(丧偶)未再婚,参照未婚申请人计分。

  未婚申请人:男满30周岁,女满28周岁,每增加1周岁计1分。

  男满30周岁,女满28周岁的已婚、离异(丧偶)再婚申请人可以选择婚龄或未婚申请人的计分办法计分。

  4、学历、职务、职称状况(本项为附加分)

  学历、职务、职称计分,以申请人夫妻双方学历或职务职称高的一方为准,计分方须有本市范围内城镇(含乡镇)居民常住户口,并满一年。学历或职称应有相应的学位证书或职称证书。

  大学本科学历(取得学士学位证书)加8分;硕士学历(取得硕士学位证书)加15分;博士学历(取得博士学位证书)加20分。

  科级、中级职称评分参照大学本科学历,处级、副高级职称评分参照硕士学历,厅级、正高级职称评分参照博士学历,分别予以加分。

  5、社会荣誉状况(本项为附加分)

  申请人获得地、厅级荣誉加10分;获得省、部级荣誉加15分;获得国家级荣誉加20分(取最高级别荣誉,不重复计分)。

  (五)销售程序

  由市住房保障与房地产管理局负责组织销售单位销售的经济适用住房,按以下程序操作:

  1、项目正式开工后,由项目法人将经批准的项目名称、价格、数量等相关信息在当地主要媒体上进行为期一周的公示。

  2、报名

  符合申购条件的申请人按公示要求到指定的单位领取并填写相关表格。由所在单位或户口所在地街道办事处、社区居委会负责对本辖区的申请人进行初审和公示,并签署初审意见;同时,与下列材料及有效证明一并提交销售单位,由销售单位统一报市住房保障中心复审:

  (1)申请人及配偶的身份证、户口簿原件及复印件(含户口簿首页)一份。

  (2)婚姻登记部门出具的申请人婚姻状况证明或其他有效的婚姻状况证明(原件和复印件一份)。

  (3)申请人及配偶所在单位出具的收入状况证明,没有单位的由户籍所在地或现居住地街道办、居委会出具的收入状况证明或无业证明(无职业的),个体经营者则需提供完税证明(原件)。

  (4)房产登记机构出具的申请人、配偶及其未成年子女的住房状况证明(原件)。

  (5)申请人及配偶技术职称证书(证明)原件和复印件一份。

  (6)申请人及配偶的毕业证书、学位证书原件和复印件一份。

  3、审核、公示

  市住房保障中心逐一审查申请人的申购资格,对经审查符合条件的申请人按照规定的评分标准进行评分。按照评分情况,初步确定入选申请人名单,报市住房保障与房地产管理局批准并在当地主要媒体上进行为期一周的公示。公示期间,任何单位及个人对申请人申购资格有异议的,均可向市住房保障中心进行举报。

  4、摇号、选房

  摇号过程由市监察局监督,公证处公证。摇号结果经公示无异议或经查异议不成立的,由市住房保障与房地产管理局批准确认申请人的摇号选房资格。入选人员在选房时应缴交选房保证金,同时签订《永安市经济适用住房认购协议书》,未缴交选房保证金的视为自行放弃选房资格。公示后经举报不符合条件的申请人及经摇号后未获得选房资格的购房候选人,选房保证金予以退还。选房保证金可冲抵购房款。

  5、交纳购房款

  申请人选房后,按规定与项目法人签订购房合同,缴交购房款。

  6、由销售单位统一填报《永安市出售经济适用住房花名册》,并附经市住房保障与房地产管理局批准的《永安市购买经济适用住房申请表》、购房发票等相关材料,由项目法人统一办理权属登记。

  (六)经济适用住房销售收入管理

  1、永安市个人购买经济适用住房核准面积部分实行基准价格,并根据房屋楼层、朝向等确定调节系数。超核准面积部分、配套商业性用房应严格按市场价销售,其中:

  经济适用住房超核准面积部分的价格,由市住房保障与房地产管理局委托有相应资质的评估机构评估后报市政府研究确定。

  配套商业性用房由市住房保障与房地产管理局委托具有相应资质的拍卖公司公开拍卖,拍卖过程由市财政局、监察局监督。

  经济适用住房项目中不宜出售的配套商业性用房或其它用房,由市政府按经济适用住房基准价格收回,市住房保障与房地产管理局统一经营管理。

  2、经济适用住房销售收入的结算原则

  (1)经济适用住房基准价格部分的销售收入归项目法人;其中涉及市土地收购储备中心支付的土地成本,由项目法人支付给市土地收购储备中心。

  (2)配套商业性用房基准价格部分的销售收入以及商业性用房正常开发利润归项目法人。商业性用房正常开发利润按《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)规定的利润计提基数的5%计提,但总额不得超过配套商业性用房溢价部分的50%。商业性用房溢价是指销售价格超出基准价格部分扣除该部分按规定缴交有关税费后的结余。

  (3)经济适用住房和配套商业性用房销售收入扣除项目法人应得的基准价格、正常开发利润及应缴税费后的节余部分全额上缴财政作为住房保障资金,专项用于经济适用住房的回购、销售管理以及廉租住房、经济租赁住房等保障性住房的建设和购置等费用支出。

  (七)其它规定

  1、取得购房资格的申请人,应在规定的选房时间和地点参加选购房,在规定时间申请人或其代理人未到场的,视同主动放弃购房资格;委托他人代理选房的,必须提前3个工作日办理授权委托书并报市住房保障与房地产管理局备案。

  2、确定房号后,申请人应在规定时间内缴清相应购房款及其它相关费用,并缴存至指定银行专户。逾期未缴清者,视同主动放弃购房资格。

  3、具有本市城镇居民(含乡镇)常住户口的军队转业干部、市里调配的处级以上干部及博士毕业生,申购时不受户籍时间限制;本科毕业生户籍迁入本市满二年,硕士毕业生满一年,申购时户籍评分为满分;经有权部门认定的优秀人才和紧缺人才可优先申购。

  4、在经济适用住房销售过程中出现的特殊情况,由市住房保障与房地产管理局会同相关部门按照国家和省、市有关文件规定精神具体处理。

  5、做好新旧政策的衔接工作。凡在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)文件出台前已完成项目立项或已办理建设项目选址意见书的项目,以及市政府有关会议已明确相关事项的项目,其建设标准和配售等按有关规定执行。

  三、经济适用住房上市交易管理

  (一)购买经济适用住房满5年,购房人确需上市转让的,核准优惠购房面积部分,须按照届时同 地段同类普通商品住房与经济适用住房差价扣除交易税费后60%的比例向政府交纳土地收益等价款;购房人也可以按以上述规定向政府交纳土地收益等价款后,取得完全产权。

  经济适用住房产权人去世,其合法继承人可凭财产公证申请按规定补交土地收益等价款取得完全产权后,办理继承过户手续。

  (二)上市交易程序

  1、房屋所有权人向市住房保障中心提出上市申请,并填写《永安市经济适用住房上市交易申请表》。

  2、申请人提供房屋权属证明、购房合同,房屋所有权人及其配偶居民身份证、婚姻状况证明或其他有效证明的原件和复印件,报市住房保障中心审核。

  3、申请人到市房地产产权登记交易中心计算同地段普通商品住房上市交易指导价、办理交易手续和交纳相关税、费。

  4、市国土资源管理局计算核准购房面积部分应向政府交纳的土地收益等价款,产权人补缴相关价款。

  经济适用住房购房人取得完全产权的程序参照上款除交易手续外的规定办理。

  四、附则

  1、本实施细则自公布之日起实施。

  2、本实施细则由市住房保障与房地产管理局会同有关部门负责解释。


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